原標題：平息物業(yè)失職與業(yè)主對抗糾紛

　　——以蘭州某物業(yè)糾紛案解讀民法典有關規(guī)定

　　受邀嘉賓：甘肅策橫律師事務所律師阮　磊

　　主持人：新甘肅·甘肅法治報記者李曉云

　　本期主題：小物業(yè)、大民生。近年來，隨著廣大居民對生活居住環(huán)境品質(zhì)需求的提升，因物業(yè)服務引發(fā)的矛盾糾紛備受社會各界關注。那么，業(yè)主究竟能否以“服務質(zhì)量不達標”作為抗辯理由拒絕全額繳費？業(yè)主自行修復公共區(qū)域損害的“私力救濟”行為，是否構(gòu)成對物業(yè)合同義務的合法替代？本期“舉案說法”針對這些法律問題，以蘭州某物業(yè)糾紛案解讀民法典有關規(guī)定。

　　典型案例：2024年，蘭州某小區(qū)業(yè)主張某亮因屋頂長期漏水，多次向物業(yè)公司反映無人處理，拒絕繳納2018年至2023年的物業(yè)費共計17403元。物業(yè)公司一怒之下將張某亮告上法庭，要求其補繳物業(yè)費及違約金2000元，合計19403元。業(yè)主張某亮辯稱，從2012年10月入住到2018年未拖欠物業(yè)費，其購買的是30樓頂層，物業(yè)把樓頂?shù)墓财脚_讓給某住戶當花園，種花種菜破壞了防水層，平臺從2017年年底就開始漏水，嚴重影響到正常生活，多次向物業(yè)公司反映后卻無人處理，其自行修復了防水層，請求法院駁回訴訟請求。

　　裁判結(jié)果：法院審理認為，《物業(yè)服務協(xié)議》合法有效，當事人應全面履行自己的義務。樓頂系小區(qū)的共用部位，屬于物業(yè)的管理服務范圍。業(yè)主因樓頂種菜導致漏水問題向物業(yè)反映，一直未處理，直至2024年業(yè)主自行修復，物業(yè)構(gòu)成違約。從業(yè)主提供的照片看，房屋損壞較嚴重，其修復費用超出物業(yè)費17403元的可能性較大，故物業(yè)訴求法院不予支持，判決駁回了物業(yè)的全部訴訟請求。

　　主持人：本案中，業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯權(quán)是否合法有據(jù)？

　　阮　磊：在物業(yè)服務合同糾紛中，業(yè)主以物業(yè)未妥善履行公共區(qū)域管理義務為由拒交物業(yè)費，其抗辯權(quán)需結(jié)合《中華人民共和國民法典》合同編及物業(yè)服務合同的特殊性綜合判斷。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無需接受物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費，但若物業(yè)存在根本違約行為，如未履行主要義務，業(yè)主可主張部分抗辯。本案中，樓頂屬于《中華人民共和國民法典》中規(guī)定的業(yè)主共有部分，物業(yè)負有維修養(yǎng)護義務。物業(yè)長期未處理業(yè)主關于樓頂種菜破壞防水層的投訴，構(gòu)成對合同義務的違反，業(yè)主因此拒交物業(yè)費具備一定正當性。

　　主持人：物業(yè)糾紛中，如何正確適用“過失相抵”的法律原則？

　　阮　磊：法院以“修復費用超出欠費金額”為由駁回物業(yè)訴求，實質(zhì)是將物業(yè)違約損失與物業(yè)費進行利益衡量。結(jié)合《中華人民共和國民法典》公平原則及違約責任規(guī)則，物業(yè)費是業(yè)主支付的對價，物業(yè)未履約時，業(yè)主可主張減少價款。但若業(yè)主未通過合法程序（如催告、解約）直接以修復費用抵扣，可能構(gòu)成單方變更合同，需承擔風險。但是業(yè)主自行修復需滿足必要性（如漏水嚴重影響居?。┖秃侠硇裕ㄐ迯头桨附?jīng)專業(yè)評估）。法院在判決中實質(zhì)采用“損益相抵”規(guī)則，即物業(yè)因違約節(jié)省了維修成本（本應用于修復的資金），而業(yè)主因房屋損壞承受額外損失，兩者相抵后物業(yè)無權(quán)主張費用。此裁判符合《中華人民共和國民法典》第五百九十二條規(guī)定的“過失相抵”原則。

　　主持人：物業(yè)對公共區(qū)域的管理義務是否因業(yè)主長期未繳費可以免除？

　　阮　磊：物業(yè)服務具有長期性、持續(xù)性特征，物業(yè)不得以業(yè)主欠費為由中止履行核心義務（如安保、公共設施維護等），即使業(yè)主欠費，物業(yè)仍需保障基本服務，否則構(gòu)成雙重違約。物業(yè)未修復漏水問題可能源于資金不足（因欠費），但此抗辯不成立。因為物業(yè)對公共區(qū)域的維護屬合同主要義務，其履行不因個別業(yè)主欠費而豁免，否則將導致“以違約對抗違約”的惡性循環(huán)。物業(yè)可通過訴訟主張欠費，但不得以欠費為由拒絕履行義務；業(yè)主則應通過合法途徑（如催告、解約）救濟，而非自行對抗。本案中，物業(yè)長期忽視業(yè)主訴求，實質(zhì)是濫用合同優(yōu)勢地位，法院判決凸顯了物業(yè)服務“公益性”優(yōu)先于“營利性”的司法傾向。